Los préstamos hipotecarios son los más afectados tanto por la cantidad de cláusulas como por las cantidades que nos pueden cobrar de más.
Adjuntamos un listado de cláusulas abusivas muchas de ellas han sido declaradas nulas por sentencias firmes.
Años de 360 días en lugar de 365
El banco unilateralmente impone que el año tiene 360 días en lugar de 365. El Banco nos cobra cada mes con los días que tiene 30 o 31, pero multiplica por una cantidad resultante de dividir el interés entre 360 días, ósea una cantidad mayor de la que debería de ser si lo dividiéramos entre 365 días. El banco sale beneficiado, ya que todos los años cobra de más a todos sus clientes.
Cancelación o subrogación de préstamos concertado por el promotor
Acontece cuando hay una promoción de vivienda nueva y el promotor ha constituido una hipoteca para hacer frente a los gastos de la construcción. Si el comprador de la vivienda quiere subrogar la hipoteca ya constituida, esta cláusula le impone los gastos de cancelación. En este caso la subrogación consiste en que el préstamo hipotecario cambia de deudor. El promotor vende un inmueble hipotecado y se acuerda con el banco, que parte de ese pago se hace asumiendo la deuda hipotecaria del promotor. Este gasto lo tiene que asumir el promotor de la vivienda, que es el que tiene que cancelar su préstamo hipotecario.
Capitalización de intereses
Esta cláusula supone que los intereses ya vencidos y no liquidados se suman al capital total del préstamo hipotecario. Para poner un ejemplo una persona no paga una cuota de su hipoteca. Este impago genera unos intereses de demora que se sumarán al capital pendiente, y así sucesivamente va aumentando el capital pendiente de pagar.4Se trata de una cláusula abusiva mezclando dos cosas diferentes, capital e intereses de demora pendientes.
Cláusula de extensión de la fianza de un préstamo hipotecario
Esta cláusula permite que tras la adjudicación de una vivienda en un procedimiento hipotecario, continuar con dicha ejecución contra los fiadores del préstamo hipotecario (cuando la adjudicación de una vivienda es por debajo del valor del préstamo hipotecario)
Comisión por cancelación anticipada, riesgo de interés y desistimiento
La comisión por cancelación o amortización anticipada parcial o total: Retribuye al banco por los trámites administrativos y la compensación por lo que deja de percibir al dejar de generar y cobrar los intereses por el capital pendiente del préstamo.
La comisión de compensación por riesgo de interés: remunera al banco cuando cancelamos el préstamo y por ejemplo, el interés actual es menor del que estamos pagando. Será el pactado con la entidad, sólo se cobrará si la cancelación supone una pérdida para la entidad.
Esta cláusula puede ser legal, pero si ha sido introducida en el préstamo hipotecario sin informar previamente al consumidor de su existencia claramente deja de serlo.
Comisiones de estudio y apertura del crédito hipotecario
Son comisiones totalmente abusivas ya que si no las aceptas no te conceden la hipoteca, y además no han sido negociadas previamente con el cliente. Por otra parte si firmamos el préstamo con nuestro banco habitual, conoce nuestra solvencia por lo que es completamente abusivo.
Gran cuota final
En esta cláusula el banco deja para la última cuota del préstamo una cuota final bastante elevada. Hay casos de cuotas de hasta el 30 por ciento del capital prestado, de esta manera nos parece que la cuota mensual es baja, pero al final del préstamo viene la sorpresa de una súper cuota.
Es abusiva en tanto que normalmente no se le explica al consumidor con transparencia y este no tiene la oportunidad de negarse.
Imposición de la sociedad tasadora
Se trata de imponer los gastos de tasación del inmueble para que los abone el comprador. Tenemos saber que hay libertad para la elegir la sociedad tasadora y que el banco está obligado a entregar al cliente copia de la tasación.
Imputación de pagos en orden inverso
Esta cláusula invierte el orden de pago quedando siempre más capital para amortizar, beneficiando al banco. Esta cláusula contraviene los artículos 1172, 1173 y 1174 del código Civil, por lo tanto el acreedor no puede imponer los pagos, y además tiene que respetar este orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas.
Intereses de demora abusivos
Bastantes bancos han incluido en sus préstamos hipotecarios una cláusula en la que se impone unos intereses de demora muy superiores a los legales, lo que conlleva a que la suma de los impagos y los intereses aumenten a cantidades gigantescas en supuestos de hipotecados que llevan años sin pagar su hipoteca o algunas mensualidades.
El artículo 114 de la Ley Hipotecaria dice: “Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero”
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es un índice alternativo al Euribor. El propio banco influye en la decisión del valor que se impone en el IRPH.
Cláusula suelo
La más famosa de las cláusulas abusivas. En general, en España lo que se paga de cuota mensual de la hipoteca depende de un tipo de referencia: el Euribor. Cuando baja el Euribor debería bajar nuestra cuota.
Los bancos introdujeron las llamadas “cláusulas suelo”, un tope que establece un interés mínimo a pagar en las cuotas mensuales. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha decretado que son abusivas y, por lo tanto, nulas.
Prohibición de arrendar, enajenar y gravar
Para entenderlo mejor no podemos alquilar, vender o “gravar” nuestra vivienda. Esto último hace referencia a algún trámite que pueda afectar al bien inmueble. Es una cláusula que nos obliga a pedir permiso al banco para poder realizar cualquiera de estas acciones con la vivienda hipotecada o parte integrante de ella. El banco no podrá imponer al propietario esta prohibición.
Reclamación de posiciones deudoras
Nuestra cuenta se queda en números rojos y da igual si es solamente durante un día o solamente por un euro, se cobra una comisión por la que el banco cobra a sus clientes entre 30 y 35 euros cada vez que se produce, y que quebranta la norma Tercera, apartado tercero de la Circular del Banco de España 8/1990. Es abusiva porque impone gastos por servicios no prestados o por servicios que pertenezcan a la concesión o administración del préstamo en si, por ejemplo una carta que envía el banco no justificaría este servicio.
Redondeo
El banco impone una cláusula que cuando calcula los intereses redondea al alza en todas las operaciones, una vez más el banco obtiene unos ingresos sin prestar servicio alguno.
Es una cláusula abusiva declarada así por el Tribunal Supremo.
Renuncia a examinar la escritura
Es una cláusula que nos pueden colar y que nos pone en manos de la otra parte, asumiendo un riesgo altísimo. Examinar la escritura varios días antes y asesorarse por profesionales es lo más sensato.
Renuncia a los Juzgados de nuestra localidad
Se trata de que el banco imponga una cláusula donde renunciamos a los juzgados de nuestro domicilio aceptando que estos sean los juzgados designados por la entidad bancaria, renunciando al derecho que nos pueda corresponder por ley.
Seguro de daños de la vivienda
Cualquier seguro de daños que no tenga por objeto solamente la vivienda es abusivo. Por tanto los daños solamente pueden cubrir el continente, cualquier otra cosa del contenido, robo etc., es abusivo.
En todo caso el seguro solo cubrirá el continente y a la hora de tasar la vivienda hay que restar el valor del suelo.
Seguro de vida
Esta cláusula obliga a contratar un seguro de amortización en caso de fallecimiento, invalidez, desempleo o insolvencia.Esta práctica limita el derecho de los clientes a buscar la entidad aseguradora que nos ofrezca las mejores condiciones económicas y de fiabilidad. Si se constata esta irregularidad estamos en nuestro derecho de reclamar al banco las cantidades abonadas por el seguro al banco.
Servicios ligados a los préstamos hipotecarios
No resulta nada raro que el banco obligue al cliente a contratar servicios totalmente ajenos al préstamo hipotecario, tarjetas, seguros etc. Es totalmente ilegal.
Tasa Anual Equivalente
¿Cómo sabemos que el banco está aplicando la TAE pactada? Si en lo largo de la vida del crédito estos gastos aumentan están haciendo variar la TAE y no están cumpliendo con sus obligaciones. Es algo complejo de calcular por lo que si tenemos sospechas de que esto está ocurriendo lo mejor es acudir a un profesional.
Titulación, cesión de crédito
La titulación consiste en agrupar un conjunto de créditos, en una misma cartera. Los bancos transforman activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación.Con esta cláusula se renuncia a ser informado en caso de que el banco ceda o haya titulizado su préstamo hipotecario. Se trata de una cláusula abusiva declarada por el Tribunal Supremo.
Vencimiento anticipado
Es una cláusula incorporada al préstamo hipotecario en la que se establece que el acreedor podrá dar por vencido anticipadamente el préstamo (antes de la fecha prevista), en el caso de que el deudor no cumpla con las obligaciones de pago.La Ley 1/2013 dice “.Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor…”. Por tanto es abusivo y nulo aplicar la cláusula de vencimiento anticipado por la falta de pago de una simple cuota de nuestro préstamo hipotecario.
