ejecucion hipotecaria vivienda habitual

Ejecución hipotecaria de la vivienda habitual

Para el estudio de la siguiente situación nos tenemos que posicionar en el escenario en que hemos dejado de cumplir con nuestras obligaciones hipotecarias y el banco ha iniciado una ejecución contra nosotros. 

Esta ejecución hipotecaria de la vivienda habitual consiste en dar por vencido anticipadamente el préstamo, pasando el banco a realizar la venta de la vivienda sobre la que recae la hipoteca para hacer efectivo el cobro de las cantidades pendientes. Esta venta se realiza mediante procedimiento de subasta. 

Procedimiento de ejecución - cuotas atrasadas

Este procedimiento se rige por las disposiciones que se contienen en la Ley de Enjuiciamiento Civil

En primer lugar, el legitimado tiene que interponer una demanda contra nosotros, siempre y cuando exista una deuda mínima por cuotas atrasadas, acompañándola de documentos tales como el título de crédito o la certificación del registro que acredita la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Una vez realizadas todas las comprobaciones, el juzgado dictará auto despachando la ejecución. 

Posteriormente, se nos dará un plazo de diez días desde la notificación del auto anterior para que nos opongamos con una de las causas que recoge la ley en su artículo 695 de la LEC, que las explicaremos a continuación. 

Depende del caso en el que nos encontremos, el auto que decida sobre la oposición a la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual será apelable o no.  

Cuando no se estime nuestra oposición, se procederá a la subasta de la vivienda. La subasta se anuncia como mínimo con veinte días de antelación. El precio que se obtenga del remate será para pagar la deuda principal y se emitirá mandamiento al registro para que cancelen la hipoteca y las anotaciones posteriores. 

Esto es lo que sucede en el peor de los casos en que no hemos podido detener la ejecución, pero no siempre este es el final, sino que podemos evitarlo rehabilitando el préstamo hipotecario que se había vencido, pagando las cuotas atrasadas y una pequeña cantidad adicional

Motivos de oposición a la ejecución hipotecaria

Se trata de motivos tasados de oposición a la ejecución hipotecaria que enumera la ley en su artículo 695 y son los únicos que se aceptan como oposición. 

  • Extinción de la garantía, cuando se pretende ejecutar una hipoteca que ya no existe. 
  • Error en la determinación de la cantidad exigible. Si la deuda que nos reclaman en virtud de la que quieren ejecutar la hipoteca es incorrecta. 
  • La sujeción a otra garantía anterior.
  • El carácter abusivo de una cláusula contractual.

 

El propio artículo nos advierte: 

“Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten.”

Rehabilitación del préstamo hipotecario - vivienda habitual

A parte de alegar un motivo de oposición, tenemos otra opción para detener la subasta de nuestra vivienda y es la del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su apartado tercero nos faculta para lo siguiente:

“3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. […]”

Hasta aquí lo que nos dice este artículo es que cabe la posibilidad de detener la subasta si abonamos las cantidades que hubiese pendientes de pago, incrementadas en la cantidad pertinente en concepto de interés y vencimiento.

“[…]A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578. Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior […]”

Sigue el precepto indicando que para el supuesto genérico se establece un procedimiento de solicitud al acreedor de realizar este trámite, pero para el caso que estamos tratando, en que lo que se ejecuta es la vivienda habitual, se suprime el requisito de la solicitud, por lo que no se necesita el consentimiento del acreedor, y este ha de detener la ejecución de forma imperativa. 

Pero el uso de esta fórmula no es completamente libre, sino que nos pone el artículo una limitación en este caso en favor del ejecutante, en cuanto a las ocasiones en las que puede el ejecutado emplear este mecanismo. En este caso el límite es sobre la temporalidad, y dispone que no se permite emplear este mecanismo con menos de tres años de diferencia entre la fecha de liberación y la del requerimiento de pago del ejecutante. 

“[…] Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor […].” 

“[…] Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez satisfechas éstas, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante […]”

Por último, sobre la cantidad que debería hacerse efectiva para revertir la situación, nos dice la ley que se han de abonar, además de las cantidades adeudadas, los intereses y las comisiones pertinentes, las costas que hayan surgido del procedimiento al ejecutante. Se tasarán sobre una cuantía igual a las cuotas atrasadas y con el límite del 5% del importe reclamado.

En conclusión, si nos vemos inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria en que no hemos podido continuar pagando y el banco ya ha vencido el préstamo, no lo tenemos todo perdido. Podemos detener de forma unilateral la subasta del inmueble abonando las cantidades que hemos mencionado anteriormente y rehabilitar el préstamo hipotecario que teníamos con la entidad que pretende ejecutar, por mucho que se haya vencido. 

En RG Abogados contamos con un equipo especialista en derecho inmobiliario y derecho de familia. ¡Le ayudamos en la ejecución hipotecaria y vivienda habitual!

Este mecanismo contiene el plus de facilidades que hemos relatado por tratarse de la vivienda habitual, por lo que no siempre se da, pero es muy importante conocerlo para no perder nuestra vivienda. 

Posts relacionados